Mehmet DEMİR

Mehmet DEMİR

7144 sayılı yasa..İşletmeye ait taşınmazların değerinin güncelenmesine ilişkin Yasal Düzenleme ve İmar Barışına bu pencereden bir bakış...

Malum olduğu üzere, işletmelere  ait arsa, arazi, fabrika binaları ve  depolar gibi gayrimenkuller uzun yıllardır, gerçek değerinden uzak ve  fiili durumu yansıtmayan  bedellerle   işletmelerin  mali kayıtlarında yer almaktadır. Bu durum, finansman ihtiyacı ve  arayışı içinde bulunan işletmelerin mali  tablolarının  zayıf görünmesine ve  yeterli bir  kredibiliteye sahip olmalarına  sebebiyet vermektedir. Uzun yıllar önce işletme kayıtlarına alınan bahse konu taşınmazlar, ya ilk kayda  alındıkları  tarihte düşük  bir  bedelle dikkate  alınmış  veyahut reel  bedelleriyle kayda  alınmış olsa  dahi zaman içinde enflasyon karşısında güncel  değerinden uzaklaşmışlardır.

Bazı işletmeler, söz konusu sorunu,  kendi yorumları ve  yasal dayanağı olmayan  çözüm metotları ile    bu güne kadar aşmaya  çalıştı. Lakin, piyasanın  uygulamada ürettiği bu çözümlerin hiç birinin kanuni açıdan  meşruiyeti söz konusu değildir. Son zamanlarda yapılan bir  takım  yasal düzenlemeler ışığında bu sorunu irdelemek ve çözüm önerilerini ortaya koymak isterim. Ancak, çözüm önerilerini  ortaya koyarken  okuyucuyu çok teknik  kavramlara boğmak istemem. Bu çerçevede her kesin anlayacağı  yalın bir  dil ile konuyu değerlendirmek ve  yapılan son yasal düzenlemelerin mahiyetine  açıklık getirmek niyetindeyim.

Bilindiği üzere, ticari işletmeler, bir  gayrimenkulü ya satın alarak veyahut inşa  ederek iktisap eder,  yani edinir. Vergi Usul Kanunumuz da gayri menkullerin inşa  veya satın alma  bedeli ile kayda  alınmasını istiyor ve  bu konuda mükellefin seçimlik bir  hakkı söz konusu değildir. Diğer bir  değişle  mükellef, işletmesinin muhasebe defterlerine , arsayı, araziyi, bina vb gayrimenkulü   kaydederken maliyet bedeli ile kaydetmek zorundadır.

Peki, işletme  kayıtlarına alınan gayri menkullerin   bedeli, işletme yönetiminin talebi doğrultusunda, mahkeme kararı ile veya gayrimenkul değerleme  şirketleri marifetiyle güncellenip artırılmaz mı?

Vergi Usul Kanununa göre  kesinlikle arttırılamaz. Ancak, maalesef işletmeler, uygulamada mahkeme  kararı veyahut  gayrimenkul değerleme şirketlerinin kararı ile fabrika  binalarını, arsa ve  arazilerinin değerini  yükselterek güncellemektedirler ve  geçmişte de  bu  metotla  gerekli güncellemeleri yaptılar. Maliye  Bakanlığı,  farklı  tarihlerde vermiş olduğu özelgelerde (yazılı görüş), özetle; “yeniden değerlemeye ilişkin kanun hükümlerinin kalktığını,  gayrimenkullerin maliyet bedeli ile  değerleneceğini, enflasyon düzeltmesinin şartlarının oluşması halinde,  enflasyon düzeltmesi hükümleri çerçevesinde  işletmenin,  kayıtlarındaki gayri menkullerin değerini   güncelleyebileceklerini “ açıkça  ifade etmiştir.

Bu hususa  hala itiraz eden işletme mali danışmanlarına yöneltmek istediğim bir  sorum olacak?

Madem , mahkeme  kararı ile veya  gayri menkul değerleme  şirketlerinin raporları ile işletmelerin kayıtlarındaki  gayri menkullerin değeri güncellenebiliyorsa  neden  son zamanlarda  çıkartılan 7144 sayılı yasaya ihtiyaç duyuldu?

Tabir caiz ise  madem işletmeler diledikleri zaman gayrimenkullerini istediği  değere taşıyabiliyorlarsa , %5 vergi ödeme şartıyla  böyle  bir  yasal düzenlemeye ne  gerek vardı?

Bağımsız denetim  kapsamındaki  raporlamalarda işletme kayıtlarındaki taşınmazların gerçek  bedeline yer  verilmesine çeşitli şartlar altında imkan olmakla birlikte;  Vergi Usul Kanunu, enflasyon düzeltmesi ve bahsettiğimiz yasal düzenleme (7144 sayılı yasa) haricinde,  bu tarz bir   değer güncellemesine  cevaz vermemektedir.

Peki  neden böyle  bir  yasal düzenlemeye  gereksinim duyuldu? Bilindiği üzere,  işletmelerin kayıtlarındaki gayrimenkulü güncel  hale getirmeleri ancak enflasyon düzeltmesi ile  mümkün idi. Enflasyon düzeltmesi için de son üç yılın enflasyonunun % 100’den ve son on iki ayın enflasyonunun da  % 10’dan fazla olması  gerekir. Enflasyon düzeltmesinin yapılabilmesi için bu iki şartın bir  arada  gerçekleşmesi  gerekmektedir. Ancak, enflasyon  düzeltmesinin bu iki koşulu en son 2004 yılı sonu itibariyle  oluştu. Diğer bir  değişle, 2005 yılından  bu yana  işletmelerin, kayıtlarındaki  gayrimenkulün değerini yasal olarak güncelleme imkanı  oluşamadı.  Biraz bu ihtiyacı gidermek, biraz da  elde edilecek gelir ile bütçe ihtiyaçlarını karşılamak  amacıyla konuya ilişkin düzenlemeleri içeren 7144 sayılı yasa ihdas edildi.

Geçtiğimiz  25 Mayısta  Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7144 sayılı  Kanun ile  işletmeler, aktiflerinde kayıtlı bulunan taşınmazları 30 Eylül 2018 tarihine kadar bu yasa  çerçevesinde  güncelleyebileceklerdir.

Ancak  bu    gayri  menkullerin  değerinin  güncellenmesinin bir ekonomik  bedeli  de  var. Şöyle ki;  güncelleme  sonrası oluşan değer farkı üzerinden(bazı teknik hesaplamalarla) % 5 oranında bir  vergi  hesaplanıp  izleyen ayın 25’ine  kadar  beyan  edilerek ödenmelidir. Beyan edilen  bu verginin ödenmesi  hususunda  da   herhangi  bir  taksit imkanı  bulunmamaktadır. Öte yandan, belirtilen sürede    hesaplanan %5’lik  verginin ödenmemesi halinde, bu  yasal düzenleme  kapsamındaki  taşınmazların değer güncellenmesinden yararlanma imkanı  da bulunmamaktadır.

Şunu da belirtmek gerekir ki;  bu yasal düzenleme, bina, arsa  arazi gibi  taşınmazların değerinin güncellenmesine imkan sağlamakta olup, bunun dışındaki işletme  kayıtlarında  bulunan; taşıt, makine, tesisat ve demirbaşların  değerinin artırılmasına ve  güncellenmesine, bu yasa imkan  vermemektedir.

Keza, genel olarak  bilanço esasında defter tutan tüm gelir ve kurumlar vergisi mükellefleri bu  düzenlemeden yararlanabiliyor iken; istisnai olarak; Finans ve bankacılık sektöründe faaliyet gösteren işletmeler ile sigorta ve reasürans şirketleri, emeklilik şirketleri ve emeklilik yatırım fonları, münhasıran sürekli olarak işlenmiş altın, gümüş alım-satımı ve imali ile iştigal eden mükellefler ile yabancı para cinsinden kanuni defterlerini tutan  mükellefler,   taşınmazlarının değerini   bu yasa çerçevesinde güncelleyemeyeceklerdir.

Diğer taraftan sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracı kapsamında  edinilen gayrimenkuller de bu yasa kapsamında değerlendirilmeyecektir.

Peki işletme kayıtlarındaki gayrimenkulün değeri, bu yasa kapsamında istenilen tutarda  yükseltilebilecek mi?

Elbette ki hayır. Gayrimenkulün değerini artırma  konusunda işletme  sahiplerinin  takdir  yetkisi yoktur. İşletme, bu yasal düzenlemeden yararlanacaksa; Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi kapsamında yapılacak hesaplamada,  ne kadar fark oluşacaksa ancak  bu tutar  kadar  gayri  menkulün değerini artırılabilecektir. En son  enflasyon düzeltmesinin 2004 sonunda yapıldığını varsaydığımızda, o tarih veya öncesinde edinilen bir  gayri  menkulün, yasanın yayımlandığı Mayıs 2018 tarihindeki güncel değerine getirtilmek istendiğinde ;  değeri en fazla yaklaşık olarak 3 kat(2,97 kat) artırılabilecektir. O nedenle daha  önce   çok düşük bedelle işletme  kayıtlarına  alınan gayri menkuller, bu yasal düzenlemeyle bile  gerçek değerlerine  ulaşamamaktadır.

Öte yandan  bu  makalemde; 18 Mayıs 2018 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren  “İmar  Barışı  Kanununa” da farklı bir  perspektif ile yaklaşarak; bu  kanun kapsamında “yapı kayıt belgesine”  bağlanacak olan  gayrimenkulün işletme  kayıtlarına alınıp alınamayacağı, alınacaksa hangi bedelle alınacağı ve  bu yolla işletmenin   mali  bilançolarının güçlendirilmesinin ve   kredibilitesinin artırılıp  artırılamayacağını  kısaca  irdelemek isterim.

Elbette ki,  imar barışına  yönelik yasal düzenlemeyi, mimari  ve mühendislik açısından  değerlendirmek istemem. Zira yasa, bu  çerçevesi ile uzmanlık alanıma da  girmemektedir. Ancak, bahse konu yasada,  yapı  kayıt belgesine bağlanan gayri menkulün, işletme  bilançoları açından  mali  değerinin ne olacağı, nasıl  kayda  alınacağı veya işletme bilançolarında yer alıp alamayacağı hususuna  yer  verilmediğinden bu husustaki görüşlerimi açıklamak isterim.

Nitekim, “ kanun yapım  tekniği”  itibariyle  de baktığımızda  bu  kanunun ihdas gerekçesi, vergisel değildir. Her ne kadar  bahse konu  yasal düzenleme  bu amaçla  yapılmamış olsa dahi,  öncelikle   bu yasal düzenlemeyi kısaca  tanıtmak,  daha sonra  da belirttiğim  çerçevede kendi görüşlerimi  zikretmek isterim.

İmar Barışı Kanunu özetle; ruhsatsız veya ruhsata aykırı  olarak inşa  edilen   31. 12.2017 öncesi yapıların, “”yapı kayıt belgesi  verilmek suretiyle, kayıt altına alınmasını  amaçlamaktadır.

Öncelikle, ruhsatsız veya  ruhsata  aykırı olarak inşa  edilen yapının  yaklaşık maliyeti(Bu maliyet yapı sınıfına göre    belirlenmiştir)  ile binanın üzerinde bulunduğu arsanın emlak vergi değerinin toplamı  tespit edilir. Bu   tespit edilen değerin; konutlar için %3’ü,  ticari alanlar için ise %5’i nin devlete ödenmesi gerekmektedir.

Peki yasa ne tür  imkanlar sağlamaktadır?

İmar Barışı kapsamında “Yapı Kayıt Belgesi” verilen yapılara, geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir,  alınmış yıkım kararları ile kesilip henüz tahsil edilmeyen  idari para cezaları iptal edilir.

Belirtmek istediğimiz diğer bir  husus ise; yapı kayıt  belgesinin geçerlilik süresidir. Yapı Kayıt Belgesi, yapının yıkılıp  yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi  verilen  binaların  yıkılıp yeniden yapılması durumunda; imar mevzuatına  uygun yapılması zorunludur. Yani ruhsata  aykırı olarak yapılan kısımlar,  kazanılmış hak olarak yeniden yapılamayacaktır.

 

Esas olarak üzerinde durmak isteğim husus, imar barışı kapsamında “yapı kayıt belgesine” bağlanan binaların işletmenin kayıtlarına alınıp alınamayacağı, alınacaksa, nasıl ve hangi bedelle  kayda alınacağı hususudur. Yukarıda da  belirttiğim üzere, bu düzenlemenin  vergisel amacı yoktur. Bu nedenle yasa metninde de  işin vergisel boyutuna   değinilmemiştir.

 

Bilindiği üzere, Vergi Hukukumuzda istisnai birkaç durum haricinde  her bir   vergisel muhasebe kaydının bir  tevsik edici belgeye  dayanması  yasal zorunluluktur. Bu anlamda yapı kayıt belgesi ve  daha sonra tapu tescil evrakları ispat edici, tevsik edici bir  vesikadır ve kayıt dışı kalmış bir  yapının  işletme kayıtlarına alınması için yeterli bir  belgedir.

Peki, daha önce kısmen veya tamamen kayıt dışı kalmış bu yapılar, hangi bedelle kayda  alınacaktır?  Vergi Usul Kanununa göre gayri menkuller, maliyet bedeli üzerinden kayda  alınmaktadır. İmar Barışı Yasası kapsamında   bina için ödenecek yapı kayıt belgesi bedeli  hesaplanırken  her bir yapı türü itibari ile belirlenen  bina  yaklaşık metre kare yapım maliyetleri baz alınmaktadır. Yani özü itibariyle  imar barışındaki ödenen  bedelin de referans noktası binanın maliyet bedelidir. Bu nedenle,  yapı kayıt belgesi için tespit edilen bedel , aynı zamanda  kayıt dışı kalmış olan  gayri menkulü işletme kayıtlarına  almak için de referans alınabilecek bir değerdir.

Ancak , işletme kayıtlarına  alınan bu yapıların, kayda alınıp alınamayacağı,  kayda alınacaksa hangi  bedelle alınacağı, üzerinden amortisman ayırılıp ayrılamayacağı ve  hangi süreyle amortisman ayrılabileceği hususlarının bir özelge (yazılı görüş) ile Maliye  Bakanlığına  sorulmasını tavsiye  etmekteyiz. Zira bu husustaki  değerlendirmelerim,  benim şahsi  görüşüm olup, konuya ilişkin  işlem tesis edecek işletmelerin olası bir  vergi incelemesi sırasında  cezai yaptırımla karşı karşıya  kalmamaları için  özelge  almaları son derece önemlidir.

Öte yandan SGK açısından, daha önce  bildirilmeyen asgari işçilik ödemelerinin de imar barışı sırasında gündeme gelmesi ve  SGK’nın bu konuda cezai yaptırım uygulaması olasılık dahilindedir. Çünkü,  ruhsatsız veya  ruhsata  aykırı olarak yapılan bu inşaatların varlığı, yapı kayıt belgesi ile resmiyet kazanmış olacaktır. Ancak, daha  önce  ruhsata aykırı bu yapıların asgari işçilik bedelleri SGK’ya  bildirilmemiş veya  eksik bildirilmiş olduğu  için, yapı kayıt belgesinin alınması ile  bu durum da ortaya çıkmış olacaktır.  Bir  nevi mükellef, SGK açısından kendisini ihbar etmiş  gibi olacaktır. Belirtilen yasadan yararlanacak olanların bu hususa da dikkat etmelerini şiddetle  tavsiye  etmekteyim.

Sonuç olarak;  bu yazımız ile   yeni ihdas edilmiş olan yasal düzenlemelere ve bu düzenlemelerin az bilinen ve  az konuşulan hassas noktalarına dikkat çekmek ve  farklı bir perspektif kazandırmak istedim.

Faydalı olması dileğiyle…

Mehmet DEMİR

Yeminli Mali Müşavir

Yazarın Diğer Yazıları