Mehmet DEMİR

Mehmet DEMİR

Gayrimenkulde saadet zincirinin hazin sonu

Bilindiği üzere başta Gaziantep olmak üzere Türkiye’nin bir çok vilayetinde spekülatif ve suni olarak artan gayrimenkul fiyatları, hızlı bir düşüş seyrine geçerek alışık olmadığımız bir krizin yaşanmasına neden oldu. Bu krizin asıl sebebi neydi? Öngörülebilir miydi? İktisadi bir izahı var mı? Bu spekülatif artışların sosyo-psikolojik dinamikleri nelerdi? Yazımızda , yaşanan bu krizi sosyo-ekonomik yönden izah etmeye, irdelemeye çalışacağız.

Gayrimenkul mülkiyetinin konusunu Medeni Kanun'nun 704. maddesine göre 1. Arazi 2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar 3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler oluşturmaktadır.

Spekülasyon ise, ileride fiyat değişikliğine uğrayacak malların, aradaki fiyat farkından yararlanarak kâr etmek amacıyla önceden satın alınmasıdır.

Bize göre, gayrimenkul fiyatlarındaki düşüş ve piyasada yaşanan durgunluğun en temel sebebi , fiyat yükselişlerindeki reel olmayan spekülatif artışlardı. Zira, yaklaşık son 10 yıldır ülkemizde enflasyon oranı % 6-10 bandında hareket ederken bir mal veya hizmetin fiyatının ısrarla her yıl %100 ile % 200 artmasının iktisadi bir izahı yoktur. Genel fiyat düzeyinin devamlı artması ve para değerinin düşmesi olarak tanımlayabileceğimiz enflasyon, tespit ediliken ekonomide seçilen belli mal ve hizmet sepetindeki fiyat artışları baz alınmaktadır. Dolayısıyla ülkemizdeki tüm mal ve hizmetler son on yılda %6-10 oranında artmış bulunmaktadır. Oysa ki, bilhassa arsa ve arazi fiyatlarında son 4 yıl içinde 50 kat artış gösteren iller bulunmaktadır. Bu hadiseyi ekonominin ve serbest piyasa koşullarının doğal seyri içerisinde izah etmek mümkün değildir.

Bir mal ve hizmetin fiyatında enflasyon oranının üstünde artış olamaz mı?   Elbette olabilir, örneğin don hadisesi gibi doğal afetler, kaysının fiyatının %100’e yakın artmasına sebebiyet vermiştir veya yağış eksikliği nedeniyle yaşanan kuraklık sonucu hububat fiyat artışı enflasyon oranın üstünde olabilmektedir. Keza, bir malın hammaddesinin temininde yaşanan zorluklar veya ithalatında meydana gelen daralmalar, o mal veya hizmetin fiyatında kısa süreli fiyat artışlarına sebep olabilmektedir. Ancak bu geçici durumlar hariç bir mal veya hizmetin fiyatı her sene düzenli olarak %100’lük bir artış göstermemektedir. Bir başka değişle kaysının fiyatı her sene katlanarak artmaz.

Peki ne oldu da, öğretmeninden, doktoruna, esnafından ev hanımına kadar toplumun büyük bir kesimi zengin olma hayaliyle veyahut daha çok para kazanma umuduyla gayrimenkul çılgınlığına bulaştı? Neden köylerde bile emlakçı ofisleri açılmaya başladı? Neden işletmeler bankalardan aldıkları krediyi yatırımda değil de arsa ve   arazi alımında değerlendirdi?

Ülkemizdeki hızlı kentleşme olgusu, gayrimenkule olan teveccühü artırırken , toprağa yapılan yatırımın en sağlam yatırım olarak değerlendirilmesi, arsa ve araziye olan yönelişi pekiştirmiştir.1950’li yıllarda Türkiye nüfusunun %70’i kırsal %30’u şehirlerde yaşarken günümüzde bu oran tam tersine dönmüş ve nüfusun %70’i şehirlerde yaşamaya başlamıştır.

 

2000’ li yıllarda enflasyonun düşmesi ise ile birlikte reel faiz oranları da düşmüş, gecelik repolardan tatmin edici paralar kazanmak hayal olmaya başlamıştır. Ülkemizde finansal yatırım araçlarının yeterince gelişmemiş olması, sosyo-pskolojik sebeplerle de birleşince gayri menkulü ciddi bir yatırım aracı pozisyonuna soktu. Evdeki altınlar bozduruldu, arabalar satıldı, emeklilik ikramiyeleri ve bankalardan alınan bireysel ve işletme kredileri arsa ve arazilere kanalize edildi. Adeta borsa mantığı ile hareket edilerek, arazi ve arasalar görülmeden dahi tapu kayıtları üzerinden devredilmeye başlandı. Hatta, bu işlem devir hızı o kadar arttı ki, bir arsa veya arazi, aynı gün içinde birden fazla kez el değiştirdi. Oysa ki, satılan bu gayrimenkullerin çoğunun gerçek anlamda arsa vasfı yoktu, yani kısa veya orta vadede ciddi bir yapılaşmaya imkan sağlayacak pozisyonda değildi, arazilerin ise tarıma elverişliliğini düşünen hiç kimse yoktu, zira herkes %100 kazanıp bu gayrimenkulü bir an evvel devretmenin hayali ile yaşıyordu.

Ancak ne var ki, bu saadet zinciri, bu tatlı rüya, sona erdi ve pimi çekilmiş bomba birilerinin elinde patladı. Zengin olma hayali ile arabasını satan, altınlarını bozduran dar gelirli için yolun sonu görünmeye başlandı.Üretimin meşakkatli, ama düşük karlarını cazip bulmayan sanayici, banka kredisi kullanarak almış olduğu arsalar elinde patladı, finansal krizler yaşandı. Bankalar batık kredileri tahsil edemez duruma düştü. Firmalarda iflaslar baladı ve çok sayıda iflas erteleme kararı alındı.

Tüm bu olanların müsebibbi, tarım arazilerinin bölünerek satışına engel olan yasal düzenlememiydi? Elbette ki hayır. Bu düzenleme sadece bu tatlı rüyanın, toplumun geniş katmanlarını zengin olma hayaliyle peşinden koşturan saadet zincirinin sona erdiğinin ilanıydı . Esas sebep ise yukarıda izah etiğimiz gibi,enflasyonun son on yılda ortalama %7 bandında dolaştığı bir ortamda bir malın fiyatının sürekli ve ısrarla her sene %100 artamayacağı gerçeğiydi.


Yazarın Diğer Yazıları